賃貸借契約における連帯保証の民法改正について②

①で連帯保証人とは何ぞや?といった事を書きました。

どうでしたかね?分かりにくいとかあれば意見ください。

民法改正後の連帯保証人はどうなる?

2020年4月1日からの民法改正後は保証契約が成立(個人が保証人)とみなされるのには以下の点が必要になります。

  • 極度額の設定(賃貸の居住用、事業用問わず)

また連帯保証人となる為の判断材料や連帯保証人としてなった後に以下の情報提供を求めれます。

  • 連帯保証人を依頼する際に借主の財産や収支の情報、その他の債務の金額や履行状況(事業用の賃貸借契約)
  • 借主の履行状況に関する情報提供(事業用の賃貸借契約・法人が保証人も可)
  • 借主が期限の利益を喪失した場合、貸主は2ヵ月以内に連帯保証人に通知する必要がある。(事業用の賃貸借契約)

※1.事業用の賃貸借契約=店舗事務所等の賃料と思ってください。

※2.期限の利益とは分割金の支払い滞納で一括返済を求められることなので賃貸借契約にはあまりないかもしれません。

極度額の設定

連帯保証人として最高いくらまで責任を負わなければいけないかを保証契約時に決めておくという事です。

連帯保証人が個人ではなく法人の場合は要件とされていません。

改正民法前までは上限が決まっていない契約が多く、借主がトラブルを起こした場合に連帯保証人が負担する責任が不明瞭で予期しない金額を請求される事もありました。

家賃滞納程度であればまだよいのですが、近年増えている孤独死などで室内が大きく汚れてしまい大改装が必要になり数十万から数百万、借主が損害保険の未更新で水漏れや火災事故を起こした場合の損害ともなれば数百万~数千万の場合もあります。

借主は自身の問題なので仕方ないとも言えますが、こんな大きな債務が突然降りかかってきたら連帯保証人としてはたまったもんじゃありません!

なので、契約時に最高○○万円の債務がくるかもしれませんと納得の上で連帯保証人として契約をするのです。

特別な事情による保証の終了

個人が連帯保証人になる根保証契約は、連帯保証人が破産したとき、契約者または連帯保証人が死亡したときはその後に発生する債務は保証対象外となります。

連帯保証人として破産は言うまでも無く、契約者が亡くなったり連帯保証人が亡くなった場合はその後については責任を負わなくてよい、免責となります。

連帯保証人となるための判断材料を情報提供する

事業を行うための店舗や事務所、工場等は借主が法人か個人事業主かを問わずに事業用として扱われます。

事業用と居住用の決定的な違いは事業用はお金を稼ぐこともあれば損をすることもある、居住用はお金を稼ぐところでも損をするところでもなく生活を営むところである。

ではなぜその違いだけで事業用の連帯保証人になる場合は判断材料の情報提供が必要なのか?

それは居住用は働いていれば通常は家賃滞納などが起こる可能性は低く、滞納額もさほど大きくならない。

しかし事業用は賃料も居住用に比べ高い場合が多く、借主に事業を継続していく財産や収支、または債務がある場合の支払い状況といった事はリスクを減らす上で知っておく必要がある。

連帯保証人となった後での借主の履行状況

連帯保証人を引き受けた後で借主が問題なくやっているかというのを貸主に確認することが出来ます。

これは個人の連帯保証人だけでなく、法人として連帯保証人になっている場合でも確認することが可能です。

期限の利益を失効した場合の通知

賃料であるテナント料に期限の利益というものをつけるかどうかと言われると、まず無いと言えるのであまり関係ないかなともいえますね。

『期限の利益を失効する』とはローンが分かりやすいですかね。

ローンとは割賦払いでいわゆる分割払いなんですが、分割払いとは売った方(正確にはほぼローン会社が入ってますが)の好意で『私は一括払いが助かるのですが、あなたが助かるのであれば私は我慢して分割でいいですよ』ってしてくれてます。

その好意でしてくれた分割払いの期限を守ってくれないのであれば『あなたは信用出来ない相手なので私も我慢をしません。』というものです。

全額支払い終わるのを数ヵ月から数十年待ってくれるという利益が無くなるという事ですね。

連帯保証人の極度額の設定、情報提供がなされない場合はどうなる?

極度額が設定されていない保証契約は無効となります。

情報提供は義務となっているので情報提供がなされない場合はどういう措置になるのか不明ですが無効になる可能性もあるのではないでしょうか。

この民法改正で貸主、借主はどうなる?

その好き勝手に考察するのは③で

余談

新規開業する事業用で連帯保証人も頼んで話を進めているにも関わらず、連帯保証人に財務状況を教えたくない!なんでそんな個人情報を保証人に教えなあかんのや!って途中で言うてくる方って絶対出てくるんですよね。(なんや言うたら個人情報って言いたがる方(笑))

そんなちっぽけな意地を張る方に一言

今から事業所を用意して一国一城の主になろうって思ってらっしゃるんですよね?

起業後1年以内の廃業が3割、3年以内の廃業が5割といわれています。

1年以内に10事業者のうち3事業者が無くなるのですよ!

総理大臣でもあるまいし、あなたの個人情報を知ったところで噂話にもならないです、連帯保証人になってくれる方に感謝するぐらいじゃないとダメだと思いますよ。

それでも嫌ならば連帯保証人が不要で契約出来る事業用物件を選びましょう。

選べる物件数は減るので、3事業者に入る確率が上がるか、いつまで経っても起業出来ないかになりますが・・・

頼める方がどうしてもいないが起業するぞ!って方は腹をくくって起業しているので、悩む時間が無駄と思っているのか事業所選びも早いですよ、往々にしてそういう方が3事業者に入りません。

確かに良い場所に事業所を構えたいと思うのは当然です。

ただ事業所は居住用と違いボロくても場所によって高いものも普通にあります。

かといって場所が良ければ寝てても事業が成り立つわけでもありません。

事業所が事業を成り立たせることはありません。

初めて起業される方はそこを履き違えてまるで自身の住居を探すような目線で見られる方が多い気がします。