賃貸借契約における連帯保証の民法改正について③

さて①と②と続けてきましたが③についてはそれによって「どうなりそうか」を好き勝手考えてみようと思います。

好き勝手に考えてるので実際にどうかってのは・・・知らんけど!

民法改正により賃貸契約(居住用)での連帯保証人に対しての見方(考察)

貸主から見ると

  1. 連帯保証人の価値が下がるかも。
  2. 契約者の内容が重視されるかも。
  3. 契約者の職業によっては連帯保証人内容が良くても断る場合があるかも。
  4. 保証会社の重要度が上がるかも。
  5. 請求時に拒否されにくいかも。

借主から見ると

  1. 連帯保証人を頼みやすくなるかも。
  2. 契約時の負担が増えるかも。
  3. 保証会社の審査落ちが増えるかも。

考察についての理由(貸主側の私見)

1.について

民法改正により今まである意味無制限とされていた保証が無くなり、上限が設定される。

また個人保証という事は特別な事情による保証の終了というものもありましたよね。

この特別な事情では破産よりも亡くなったとなる方が今後の日本で増える事を避けられない孤独死に絡んでくるのではないかと考えます。

なんでか??「亡くなったその後に発生する・・・」となってるんですよ。

いわゆるゴミ屋敷と呼ばれるものは生きているからこそ片付けられない等の積み重ねによりなりますよね。当然保証対象になるでしょう。

その点、孤独死の場合は亡くなっていますので生活ごみが増えてゴミ屋敷になっていくことは考えられません。

しかし孤独死とは往々にして発見まで時間がかかります。人が亡くなって時間が経つと室内の汚染はどんどん広がっていきます。発見されるまで止む事はないでしょう。

この場合は推定死亡日時以降が保証免責になるのか?発見し医師の死亡確認時以降が保証免責になるのかといった問題が出てくると思います。

どのような問題が出るかというと死亡確認時以降が保証免責となれば室内の汚染は死亡者によって起こるものであり死亡していなければ起こらんのやから保証せなあかんのはおかしいって問題。

もしくは推定死亡後は免責としても生存中の破損汚損については原状回復責任はあるため、生存中もしくは死亡後の汚損の判別はどないするのか?といった問題が出てくる。

他にも様々な問題が出ると思われるため、連帯保証人としての価値は下がったとみるのは当然の流れではないだろうか。

2.について

連帯保証人への免責事項が増えたという事は必然的に契約者の内容が重視されるのではないだろうか。

先般でも述べたように契約者(往々にして入居者)が室内で孤独死となるリスクが高まっていくのは避けられません。となると少しでもリスクを避けたいというのが貸主として当然の考えに至るでしょう。

貸主が行うリスク回避として一番簡単なのが高齢者を入居させないといった事になるでしょう。ただしこの高齢を理由に入居を断る行為は人権あるいは差別に関わる事であり重大な問題になります。

これまでは親族が連帯保証人になるなどして万が一の事態でも後処理は連帯保証人に対応してもらえるリスク回避が有りましたが、死亡時以降は保証免責となればこの方法は無意味になる。代案として若い親族が契約者になり入居者は高齢者といった方法も考えれますが、若い身寄りがおらんかったら出来ないので対応可能人数は少なくなるでしょう。

残念ながら現実として貸主は高齢者との理由が本音やけども、それでは問題があるため「総合的に判断して」という理由で断ってくることになるのではないかと思われる。

3.について

契約者がたとえ無職であったとしても連帯保証人の内容如何によっては契約出来ていたが、民法改正後は契約に基づくものが連帯保証人によるところが大きい契約については締結されない可能性が増えるんではないかと思われる。

4.について

連帯保証人の価値が下がる分、保証会社への期待度が上がるのは避けられないでしょう。

5.について

民法改正前は上限が無いため、想定内外にかかわらず請求がきた場合はそこまでの連帯保証人になった覚えはないといった争いも可能だったかもしれません。

しかし民法改正後は上限金額が明示されており、その上で連帯保証人になっているのだから拒否は通じにくいんやないかなと思われる。

考察についての理由(借主側の私見)

1.について

連帯保証人を頼む際に最悪でも○○万円までしか迷惑をかけることが無いといった話が出来て説得?しやすいのではないでしょうか。

せやけど契約者の信用問題やから部屋を借りるのに連帯保証人になってくれる人は100万円までならええけど150万円なら嫌とかなれへんと思います。信用が無い人やったら例え1ヵ月分の家賃程度の上限でも連帯保証人にならんと思います。金額の問題以前じゃないかな?と思います。

2.について

契約者、連帯保証人ともに内容がしっかりしている場合は保証会社が不要という物件もまだまだたくさんあります。

でも連帯保証人の保証範囲が限定されることでリスク回避のために保証会社に入ってほしいという物件が増えてしまいます。

そうなると保証料という今まで不要であった負担が増えてしまいます。

借主から見れば無駄な出費が増えていい迷惑です。

現実は内容がしっかりしている方は賃料滞納などのドラブルを起こす方はごくわずかで起こったとしても連帯保証人に連絡すればすぐにでも解決し保証会社に連絡する事もないのですけど。

それに信用問題で連帯保証人になってくれる人がいない方は入居中の賃料滞納を始めとしたトラブルを起こす場合が多いので保証会社は必須ですが往々にして保証会社の審査に通らなかったりするんですけどね。

そのうち個人情報の蓄積がある保証会社辺りが契約者および連帯保証人の審査のみを低価格で受けたりするようなことがおこるんではないでしょうかね?

3.について

民法改正前でも保証会社が契約者のみではお断りで連帯保証人を付けてくれれば引き受けますという事があります。その連帯保証人も様々な基準の上で吟味するのでしょうが、どこまで責任をとれるかの判断で極度額が無いからとの理由で基準として設けていないかもしれません。

しかし民法改正後はその連帯保証人の基準が極度額まで負担できる財力があるかどうかの基準が設けられるのではないでしょうか。

となると総量規制(借入基準)を参考にして年収の3分の1とする可能性もあります。

極度額の設定は自由となってますが、いざ裁判になれば司法機関が認めるのは賃料24ヵ月分前後ではないかとの意見もあります。

その基準で行けば賃料6万円の場合144万円が極度額となり、総量規制を基準とすると年収432万円以上の連帯保証人を付ける必要がとなるかもしれませんね。

知らんけど!

民法改正の詳細は法務省のHPでもチェックしてな!