事故物件の告知義務はどこまで?

事故物件は教えてくれるん??

お客さんから頂く質問のひとつに「この物件は事故物件ではないですよね?」ってのがあります。

事故物件であれば言わなあかんのを告知義務って言うんですが、ちょっと前まで『どの程度以上の事故は告知せなあかんの?』っていう感じでした。
なんら判断基準のガイドライン的なんが無くて各々の宅建業者が慣例というか風説というかそんな感覚的なんでしてるようなもので、「過去に有った事案は消えることなく未来永劫告知すべき」という宅建業者もあれば、「賃貸は次の入居者まででそれ以降告知せんではええやろ」っていう宅建業者もありました。

ちなみに当社は過去に有った事案は、おおよその経過年数と内容を伝えて、無い場合で最初に書いた質問が出れば「安心してください!履いてますよ事故物件ではありません、事故物件であれば告知義務があるのでお伝えいたします。」って言うてました。

この曖昧やった事故物件に対する告知義務の判断基準が2021年10月に国土交通省から『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』って名前で出されました。

国土交通省では、「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」での議論を踏まえ、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。

報道発表資料:「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました – 国土交通省 (mlit.go.jp)

このガイドラインでは対象物件でどのような人の死が起こった場合は告知する必要がある、または告知する必要が無いを明示してあります。

告知義務なし
①自然死(病死)・不慮の事故による死(誤嚥・階段転落・入浴中の溺死など)
②【賃貸のみ】自殺・殺人・火災による死などや特殊清掃などが必要な自然死・不慮の事故などで事案発生(発覚)から概ね3年経過した後
③対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した自殺・殺人・火災による死や特殊清掃などがおこなわれた自然死など
事故物件の告知義務不要のガイドライン

これに当てはまらないものは告知義務があります。
告知義務なしに当てはまっていても、例外として事件性、周知性、社会に与えた影響などが特に高い場合には告知義務がありますてなってます。判断ムズイがな!

③ってちょっと分かりにくいから図で開設するわ。

503号室で事故

503号室を取引する際には告知義務あり。

それ以外の号室の場合は告知義務なし。

503号室と506号室前の廊下で事故

503号室、504号室、505号室、506号室を取引する際には告知義務あり。

501号室、502号室、507号室を取引する際には告知義務なし。

日常のエレベーター(EV)使うのに事故の場所は使わんから告知不要って事やけど、この場合は告知してほしいってなるやろ!

非常階段で事故

非常時以外は使うことがない場所やから誰にも告知義務なし。

エレベーター(EV)での事故

エレベーター内での事故やったら1階以外のフロアを取引する場合は全て対象になるやろな。

エレベーター外(シャフト内)とかやったらどないなるんやろ?

4パターン載せたけど、最初の室内(専有内)以外のやつは日常で使わん場所やったとしてもトラブルを回避するためには言うた方がええ様な気もするな~。

責任問題は?

媒介に関わる宅建業者は売主貸主に告知書などに過去に生じた事案について記載を求めることによって通常の情報収集の調査義務を果たしたものとするとなっており、原則として近隣住人に聞き込みをおこなったり、インターネットなどを利用して調査するなどの自発的な調査を行う義務はないとなります。
ちなみに某事故物件検索サイトは事故物件で無くても書いて有ったり、その逆に事故物件でも書いてなかったりと事実に基づいてないのも沢山あるのであんましあてにならんですよ(笑)
売主貸主は故意に告知すべき事案を記載しなかった場合等には民事上の責任を問われる可能性があるので気を付けてくださいね。

たまに「幽霊出るところは嫌です!」って条件のお客さんいてるけど、いまだかつて出会った事のない物件ですが、ワイも嫌です!