賃貸借契約における連帯保証の民法改正について①

民法改正により2020年4月1日から連帯保証人について新しい制度が始まります。

その新しい連帯保証人制度が住居賃貸借(賃貸住宅)で貸主、借主にどのような影響が起こりうるのかを考えてみました。

連帯保証人とは?

連帯保証人とは契約者と同等の責任を負うことを承認した人の事をいいます。

同等の責任を負うというのは、契約者(借主)が行わなければならない義務を果たさない場合は、連帯保証人が代わってその義務を果たさなければならないという責任があるということです。

賃貸借契約と金銭消費貸借における連帯保証人の違い

例えば不動産(賃貸住宅や賃貸事務所等)の賃貸借契約では

  1. 契約者(借主)に賃料の滞納が起こった場合は連帯保証人も滞納の解消に向けた行動を起こさなければならない。
  2. 契約者(借主)が行方不明の為、室内の残置物撤去や原状回復費用を連帯保証人が負担しなければならない。

などといった金銭的負担が出てきます。

よく耳にする連帯保証人とは金銭消費貸借契約(いわゆるお金を借りる契約)ですが、賃貸借契約における連帯保証人も責任を負うことに何ら違いはありません。

また一般的な金銭消費貸借では連帯保証人は「○○万円の連帯保証人になる」といった感じを想像されるかと思います。

これは契約者(借主)が全く返済できない場合でも、最悪は連帯保証人が「○○万円」払う必要があるというのが契約時に判明しているので連帯保証人も了承の上で引き受けるのである。

要するに「○○万円」の連帯保証人である。

しかし賃貸借契約の連帯保証人は賃貸借契約を締結する時点で「○○万円の連帯保証人になる」というのがなく、「賃貸借契約の連帯保証人になる」というものであり、契約時における連帯保証人の債務予定額は未定かつ0円なのである。

この契約時より債務が変動し、その変動も含めて保証する事を『根保証』呼び、「○○万円の連帯保証人」との違いはここにあります。

「保証」と「根保証」の違い

『保証』の場合、例えば

「10万円借りるので保証人をお願いされて連帯保証人になった。」

これは契約者が3万円を返済したが7万円を返済しなければ連帯保証人に7万円の返済義務が発生します。

契約者が別途20万円の金銭消費貸借契約をしても別契約なので連帯保証人には無関係です。

お願いされた10万円の返済が終われば当然に保証契約も終了します。

『根保証』の場合、例えば

「契約時は10万円借りるだけだからとお願いされて連帯保証人になり、目の前で10万円の授受をしていたが、契約内容は極度額100万円の根保証だった。」

となれば、契約段階で10万円の授受なので10万円の返済義務のリスクがありますが、契約者が後日20万円授受していれば連帯保証人は30万円の、90万円授受していれば100万円の返済義務が発生するリスクがあります。

根保証とは極度額までの範囲内で毎回契約を結ぶことなく何度でも授受することに対し連帯保証人になったということです。

例え契約者の借入が0円になったとしても契約終了となっていなければ契約者はいつでも100万円まで授受できる状態です。

債務(責任)が0円へと近づく連帯保証と債務(責任)が0円から増える可能性のある連帯保証!

賃貸借契約における連帯保証人とは0円からスタートし増える可能性のある連帯保証です。

賃貸借契約は根保証

契約者が契約中にトラブルを起こさなければ連帯保証人の債務は0円から増えることなく終わりますが、契約者が賃料滞納をすれば残念ながら0円では終わりません。

契約締結時には0円から増えることなく終わると思い債務がくる心構えが出来ている方は皆無でしょう。

心構えが出来ているという事はその契約者は何らかのトラブルを起こし、自身に債務がくるリスクが高いと認識しているので、特別な事情がなければ連帯保証人になる事は無いでしょう。

現在の賃貸借契約における連帯保証人は『貸主に対し、借主が本契約上負担する一切の債務を連帯して保証する』というのが一般的です。

ザックリいうと『借主が賃料を滞納したら代わりに払ってよ』ってことです。

うっかり支払い忘れの場合は、借主に連絡すると大抵すぐに払って頂けますので連帯保証人に責任を負ってもらうことはありません。

しかしそうではない場合の滞納はすぐに解消されずに毎月積み重なっていきます。

その積み重ねの上限が定まっていないだけに連帯保証人としてはとてもつらいですよね。

なので2020年4月1日開始の民法改正で大幅な変更が起こります。

民法改正後の連帯保証人とは?

②につづく・・・

余談

賃貸住宅を借りに来られて連帯保証人は無しで!ってお客様がいらっしゃいますが、その時点で不動産業者はこう思います。

  1. 連帯保証人がいればとても良いお勧めの物件があるが、この物件は提案しても審査に通らないので無駄だな。
  2. 連帯保証人がいる方が入居審査に通りやすいのに。
  3. 連帯保証人がいれば契約金も安くなるor予算内に収まるから提案できるのに。
  4. 連帯保証人になってくれる方がいないほど周りから信頼されてないお客様なのかな?

等々

頼める方がいらっしゃる場合は頼んでいただいた方がご自身にメリットが多大にあります。

同じ値段でよい物件に住める、気に入った物件に少しでも安く確実に契約できます。

ご自身が誠実に生きてこられたと思うのであれば頼める方は1人でもいらっしゃるはずです、変なプライドで「頼みたくない!」って意地張っても損しかないですよ。

あなたの事を一番信頼してくれている方に言ってみましょう!

「お部屋を借りるので連帯保証人になって頂けませんか?」