不動産取引における利益相反

利益相反ってなんなん?


利益相反ってのは片方に利益を出そうとしたら片方に損失が出るってのを一人で競合してしまうことです。
想像しやすいのは弁護士の仕事でもある離婚争いですかね、この離婚争いで1人の弁護士が夫と妻の両方から依頼を受けることは禁止されてます。
何でかていうたら弁護士は依頼人の代理人となり依頼人の利益を追求が仕事です、依頼人の代わりに報酬をもらって当事者となりジャンケンをするみたいなもんです、もちろん勝つためにあらゆる手を考えてのジャンケンやけど。
離婚争いは夫の相手方は妻、妻の相手方は夫となるので1人の弁護士が両方の依頼を受けてジャンケンすると一人ジャンケンになって片方に勝たそうとしたら片方が負けておかしくなりますやん。こういうのんを利益相反って言います。なので弁護士だけでなくこの両方の代理人になる双方代理は禁止されてます。(どちらか一方に不利益が出る危険性が無い場合を除く)

不動産での利益相反とは

でもこの不動産取引というのは代理というのももちろんありますが、それ以上に媒介というのがほとんどになります。
代理と媒介の違いは、代理≒売主・買主・貸主・借主という事で独自に決定権があります。当然胸三寸出来るから双方代理は禁止です。
媒介はあくまで仲介人で間に入って商談(契約)をまとめるだけです、決定権は無く依頼人が決定権を持っています。何とこの媒介依頼というのは双方から受ける双方媒介は法的に何ら問題ないんです。
もちろん媒介などに依頼せずに直接買ってくれる相手を探したり売ってくれる相手を探して売買しても問題はありません。(友達から服とか売ってもらうのに媒介人なんか頼まんでしょ⁉)もちろん賃貸借契約もしかり。しかし現実は媒介してくれる人がいないと高額商品である不動産を買ってくれる人なんて見つからないし、売ってくれる人も見つけれません。それにほとんどの人がこんな高額商品の売り買いをするなんて初めてですから例えばフリマサイトで売ろうともしないでしょうし売ってても買おうという猛者は少ないでしょう。なんでそれを商いとしている不動産屋に契約のアドバイス等をもらうために間に入ってもらった方が安心できるんやと思います。

しかし媒介報酬というものは成功報酬であり契約が成立してこそのものになります。成立しなければそれまでの労務は無駄となります。(労務の分出費があるので、家で寝てた方がましやがな)その媒介報酬は売主と買主で別々のものです。
媒介依頼は売主から受けるもの、買主から受けるものがありますがほとんどは売主から受けたものが世の中に情報として出回ります。
(売り物があるから買い手が見つかる。)逆だと〇〇の場所が欲しいから予算〇〇円以内で買ってきてくれみたいな感じかな、そんなんは世の中に出回れへんし目にすることもないやろから一般人には縁遠い気がするわ。
なので売主から媒介依頼を受けて買い手を探すのですが、買い手側の媒介は買う物が決まってからそれに対して媒介依頼を受けるような感じです。そやから1コの物に買い手媒介を行いたいみんなが群がる感じやね。せやけど買い手媒介が成立するのは基本的に1コしかない訳でその他はアウトで家で寝てた方がましやったてなる。(億単位の物やと媒介がようさん入ったりするけど一般向けやないからここでは無し!)

んでその買い手媒介人になれる1コに売主媒介人も含まれます。売主媒介人は買主媒介人にもなれたら一粒で二度おいしいみたいなんになるんですね。ここに利益相反が生まれる可能性があるんですよ。

例えば3000万円でA社が媒介契約を結び販売している物件がありました。
媒介手数料は3%+6万円(税別)とします。
A社に2500万円なら買いたいというお客さん
B社に2800万円なら買いたいというお客さんが同時に現れました。
A社はB社に「現在商談中です、しばらくお待ちください。」と述べ売主にB社の事を伝えることなく「2500万円で希望者が現れましたので相場を考えると契約を進めるべきでしょう。」とアドバイスしました。売主はいわゆる不動産のプロであるA社が言うのだからその通りにしようと進めました。

これが双方代理が禁止されている理由である利益相反ぽい事が起きるのです。A社は代理人ではなくあくまで媒介人のため売主の利益を追求する事が仕事ではありません。媒介物件を基にA社の利益を追求する事が仕事です、それにはA社は物件が高く売れる事より双方媒介になる事が最優先となります。売主の利益を追求するのであればB社のお客さんがいくらで購入希望なのかを聞いたうえで売主にアドバイスすべきですが、A社は代理やコンサルで依頼を受けているわけではなくあくまで売る契約をまとめる媒介なのです。

  1. A社は双方媒介(両手媒介)で売上は2500万円×3%+6万円=81万円×双方=162万円
  2. B社が買い手媒介(片手媒介)のA社の売上は2800万円×3%+6万円=90万円

もし売主は2800万円で売れていれば291万円(300-90+81)も多く手元に残っていたのにA社は自社の売上を90万円ではなく162万円にするために売主に損失を与えた可能性があります。
でもこれはあくまで媒介なので何ら法的にも問題がある訳ではなく罰則もありません。しかしいわゆる『囲い込み』と呼ばれるものはA社で買い手が見つかっておらずB社からの購入希望者が現れているのにも関わらず「現在商談中とし」B社を断ってまでA社で買い手媒介をおこなおうとするものである。これは誰もが名前を聞いたことのある大手不動産屋では当然のように行われているとの噂もあります。だたし先ほどのようなタイミングも当然ありますので不透明な部分となります。

もしA社が代理で依頼を受けていた場合は売主からの報酬額が(3%+6万円)×2=6%+12万円となる。
この場合双方代理が出来ないが、2500万円の買い手が現れると買い側は媒介契約となる。しかし買い側から報酬を頂くとその分は売主からの報酬を減らす必要があるため、結局は2500万円×6%+12万円=162万円となる。
しかしB社が買い手媒介の2800万円であればA社は2800万円×6%+12万円で180万円となり当然売主の手元にもより多くのお金が入る。
このようにA社が最大の利益を出すには買い手媒介人になる事よりも高く売れる事が最重要となり、もし相場が3000万円だとしたら2500万円の買い手はおろか、B社の2800万円の話に対しても売主には「2500万円や2800万円の話がありましたが無理に売る必要はなく、じき3000万円でも買い手が現れるため断りました」と不動産のプロが判断する適切な価格で売れて売主も利益も最大限に向かいます、結果として売主の利益を求めることが代理人A社の利益となるでしょう。
しかし代理は決定権を与えることになるため余程の信頼がおける相手ではないと依頼をしにくいというのも事実です。

さて利益相反とはどのような事なのかを説明しました。
当然賃貸借契約にも貸す側と借りる側の双方がありますのでこのような問題は起こりえます。
ただ地域にもよると思いますが、大阪市内の賃貸住居用仲介ってのは売買仲介などに比べて利益相反の立場になる事が少なくて媒介人(街の不動産屋)のほとんどが借りる側というのが圧倒的に多いんです。

話が長なったからなんでかってのはまた次回にでも

使ったことないけどメルカリとかのフリマサイトは真の意味で個人間売買ではなくサイト利用料名目の媒介手数料に近い気がするわ。
でも売買物でトラブルが起こっても個人間売買でフリマサイトはあくまでサイト利用料やから責任が無いってやつなんやろな、キッチリとリーガルチェックもしとるやろし。
知らんけど。