分譲賃貸と一般賃貸の違い

別のブログ『新築物件での出来事』で投資用の分譲マンションと一般的な賃貸マンションの違いって何か?
っていうのの話がありましたけど、その話です。

大きな違い

投資用の新築分譲マンション:売却の目的で建ててる。
賃貸マンション:入居者からの賃料収入を目的で建ててる。

このようにまずは建築段階での建築主(いわゆるオーナー)のひとまずのゴール地点が全然違うんですよね。

投資用の新築分譲マンション

投資家であったり、副収入を得たいビジネスマンなどに買って頂くのがゴールとなっており、入居者を募るのは家賃収入が欲しいのではなく売る際に「〇〇万円の賃料収入が現在あります。△△△万円でご購入頂きましても利回りとして◇%あります」とした営業トークに使用するためです。

なので投資用の分譲マンションは区分所有と言って、登記も一部屋ごと(区分ごと)になっていますが初めはほぼ全ての部屋が建築主の所有者となっていたものが、最終的には所有者がバラバラになるのです。

賃貸マンション

建築主の一番の目的は入居者に入って頂き賃料を得るのがゴールとなっています。

これを踏まえた上で

入居者を募集する際の考え

新築分譲マンション

「〇〇万円の賃料収入が現在・・・」の営業トークが前述でありましたが、その源泉である賃料収入の部分(〇〇の部分)が大きければ大きいほど同じ◇%であれば△△△万円が大きくなりますし、同じ△△△万円であれば◇%が大きくなります。
結果として売り上げが大きくなるもしくは売りやすいくなります。

ということは家賃を下げるというのは基本的な考えとして無いに等しいが、礼金などの一時金を出来る限り無くすなどして入居者が入りやすくするという方向になりがちです。
新築で礼金が0円ってのはそういう事です。

また、どうやっているとか詳しくは言いませんがプロの目から見ても家賃が相場よりかなり高いなと感じるにもかかわらず入居者が入るという事もあります。

語弊を恐れずに言うのであれば、新築分譲マンションの建築主の真のお客さんは購入者であり、入居者は販売するためのツールでしかないという事。投資家とかから見たら入居者がお客さんやで。

賃貸マンション

もちろん高い賃料が得れる方が良いのですが、それよりも融資の返済や建物の管理維持の費用、公租公課などのから考えた適正な賃料が安定的に入ってくる方が重要と考えています。

言い方を変えると高い賃料で入退去が激しく空室があるよりも、適正な賃料で出来るだけ入退去が少なく、満室状態が続く方が良いのです。

なので空室期間がちょっと長めになってきているお部屋は賃料が下がったり、値下げ相談にのってくれやすくなります。

違いはだいたいこんな感じですわ、知らんけど