大阪のミナミと呼ばれる地域の南側に位置する浪速区ですが、繁華街に近いだけあって一人暮らし向けのいわゆるシングルマンションの方が需要が高い地域になります。
だから新築マンションも需要の高いシングル向けが建つ場合が多い地域になってます。
ただ、需要が高いからシングルマンションを建てるというのは数年前までの話・・・
現在の浪速区はどうなのか⁉
近ごろの新築物件の８割以上がいわゆる投資用の分譲賃貸のシングルマンション。
以前に比べて大きく上昇した建築コストの影響からなのか（長期保有用の）通常の一棟賃貸マンションを建てても割に合わないんでしょう。
なので投資用の分譲賃貸マンションが大半になってきます。
しかし投資用の分譲賃貸物件は建築コストに見合った価格で販売する必要があるので、当然その販売価格に見合った利回りを顧客に提示できなければ売れないので異常に高い賃料設定で入居者を入れてしまう必要があるんでしょう。
前にも書いたかもしれませんが投資用の分譲賃貸を建てているデベロッパー（不動産開発業者）はその不動産を売却することが事業としてのゴール地点なので入居者を入れていくのはその目的のための手段です。
なので入居者希望者へのインセンティブ（フリーレントや初期費用の一部貸主負担など）を充実させて月々の高い賃料設定でも2年程度で見れば平均的な賃料設定で住めるようにしている場合が多いのです。
この記事を読んでいる入居者希望（お部屋を借りる側）のお客さんは新築（第1入居者）で契約する分には余程長期間お住まいする予定でなければ基本的に損をすることが無いのでご安心ください。
住んでる人は月々は高いけど、インセンティブを加味したトータルで見たらおおよそ平均的。
投資用で買った人は平均的な利回りだけど、その原資である月々は高い設定家賃の物件。
こういう状態です。
新築時（第1入居者）の時はインセンティブを販売元のデベロッパーが負担して高い賃料でも入居者が入りますけど、販売後はそれ（インセンティブ）を購入者（現オーナー）がせな同等の賃料は得られへんって事ですわ。
デベロッパーは入居者を入れるときにインセンティブなどで手出しがあっても目的は売却やから（上乗せしたら）ええけど、購入者は目的が賃料収入による収益やから入居者を入れるために手出しして、その回収の為に家賃を上げるってのは入居者が入れへんから悪循環ですわ。
となると、当初予定していた利回りが狂う可能性が高いですね。
誤解があると困るので言っときますが、デベロッパーが高い賃料設定で入居者を入れて販売しているのは別に購入者を騙しているのではなくて、建築コストに販売コストなどを加味して適正な利益を得る価格で販売するために逆算した賃料設定にしているだけです。知らんけど。
まぁ全体的な賃料相場が上がっていけば現在高いとなっている賃料でも普通もしくは安いとなるかもしれへんけど、そのためにはもっと景気が良くならんとアカンかもしれへん。
でもね、現在の浪速区のシングル向けは需要を超えた供給過多ですわ。
浪速区で投資するならファミリー向けにしなはれ、んで管理はさせてや！（笑）
