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2022年4月9日
賃貸物件の契約に必要な書類
契約に必要なものは物件の契約にはどのような書類が必要ですか？といった質問ちょいちょいあります。せやから申込時の…ブログに引き続き書いてみようかと思いました。物件や契約者によっては別途追加書類などが必要な場合もありますが、おおよそこのような書類などが必須になります。契約者連帯保証人有りの場合緊急連絡先住民票（発行より3ヶ月以内）印鑑証明書（発行より3ヶ月以内）無し所得証明・在籍証明（給料明細3ヶ月分・源泉徴収票・課税証明書・採用通知書・合格通知書・入学証明書など）顔写真（加工のされていないもの）賃貸借契約時の必要書類なので入居申し込み後に行われる入居審査が無事承認となったら、どのような書類を用意する必要があるのかを不動産屋に確認し契約書の署名捺印までに準備しておきましょう。特に連帯保証人有りの場合は印鑑証明書は必須です。まれに連帯保証人になったが実印登録をしたことが無くこれから登録するといった方がいらっしゃいますが、行政によっては日数がかかるところもあると聞きます。他の書類でも日数がかかる可能性を考え、ゆとりをもって準備をおこなってください。こっから後は好き勝手に考えて書いてる内容で賛否は知らん！契約者のん必要な理由とかなんやら住民票発行されてから3ヶ月以内のものが必要！この3ヶ月って何なん？ほとんどの人が審査通ってから役所に取りに行くやろから1ヶ月以内とかでええやん。そもそも住民票ってなんしに要るん？住民票に書いてあることって身分証の運転免許証や住基カードに書いてあるやん、顔写真も付いて本人に間違いないって分かりやすいからそれでええんちゃう？住民票にだけ書いてる気がするのは現住民票の前の住所ぐらいやん、まれに住民票の前住所が刑務所とかなってたりする人おったりするけどそんなんが知りたいん？たぶんほとんどの業者は商習慣で住民票が要るってしてるけど、なぜ必要なのか理由を明確に答えれるところはないんちゃうかな？そう言いながらウチも自社所有物件以外は商習慣で用意してってしてるけど。所得証明在籍証明ほんまにそこで働いて収入を得てる（予定）、そこの学校に行ってる（予定）って証明するために出してもらうやつやと思う。もし証明として要るんやったらどないか言うたら審査んときに出してもらった方がええと思うけど、そういえば学校のやつはだいたい審査んときやわ。というか家賃支払い能力でいうたら学生は無いに等しいのにわざわざ学生の証明とか要るん？家賃に学割とかないやん。個人事業主とかは確定申告書の控えって時もあるよね。どないしてるんか知らんけど実際の収入より申告を少なめにしてるって言う人が居たりするわ。そやから入居申し込みの時に記載した年収より用意してもらった申告書が大きくずれてるときがありますねん、そん時は貸主側サイドに報告了承を得てますねんけど、何か知らんけど察してくれますわ。こんなこと言いながらウチはこれも商習慣で横並びですわ！はい！顔写真基本的に貸主サイドは契約者や入居者と会ったりせえへんから、セキュリティ上の理由で出入りする人間を把握せなあかんやろ、そやから顔写真を出すって感じ。これは要るわな！例え契約時に相対したとしても1回ぐらいしか会ってない人間の顔なんて覚えてへんわな。そやから写真としておいとく必要があるわ。免許や住基カードの顔写真でもあかんことはないやろけど、あれは原本預かられへんからコピーにしたら精度が落ちてあの大きさではちょっと判別しにくくなるから基本的に無しやな。たまに加工してへんのにやたらと盛られた写真を出してくる人おるけど、別に表に出る写真やないからスマホで撮ったのでもかめへんので普段の感じで撮った写真を出してほしい。連帯保証人のん必要な理由とかなんやら印鑑証明書発行から3ヶ月以内のものが必要！これも契約者の住民票と一緒で何の基準か知らんけど3ヶ月以内のものが要る。連帯保証人はこの印鑑証明書に記載されてる印影と同じ印鑑（いわゆる実印）を捺印。「連帯保証人にはなるけど実印は押さん！」とか意味の分からん事言う人もたまにおる。「ほなあんたが契約者になって契約者が連帯保証人へ互い違いになれば、あんたは認印でいけるで！」と言いたくなるけどそんなことは口が裂けても言われへん！緊急連絡先のん必要な理由とかなんやら無し緊急連絡先って何も用意せんでええねん。契約書とかもいちいち書かんでええねん。もしかしたら入居審査ん時も「〇〇さんがお部屋を借りるのにあたって緊急連絡先としてなっているのは聞いてますか？」って電話がかかってくるかも？程度やねん。何の責任もあれへんねん。別に友達でもええねん。たまに「身内兄弟とも不仲やし、友達も誰もおれへん！」って言う人おるんやけど、ほんまに全ての人に対して一期一会で過ごしてんの？そんなことないやろ⁉それぐらい頼めよ！誰のものでもない自分の住居の為やぞ！とは口が裂けても言えず、その人の電話帳リストから頼めそうな方をピックアップしてお願いする感じですかね。緊急連絡先になったげたとしても家賃滞納の肩代わりとか何ら責任を負わなあかんってことはあれへんのでホンマちょっとでも友達やと思ってる人から緊急連絡先を頼まれたらなったげて頂戴。ええ内容や思たらイ～ネ！とかチャンネル登録とかしてや！浪速区暮らしチャンネル　←登録はこちら
不動産マメ知識
2022年4月2日
賃貸物件の申込に必要なもの・部屋止めとは？
入居申込に必要なものは物件の申込をする際に必要な事ってなんですか？といった質問がお問い合わせ段階でかなり多くあります。せやからブログに書いてみようかと思いました。物件ごとに細かく違う場合がありますが概ね下記の内容が必要です。契約者連帯保証人（有りの場合）緊急連絡先申込書に記入契約者の氏名・生年月日・連絡先・収入や勤務先の名称や所在地といった情報など申込書に記入（申込者が記入可・了承必須）連帯保証人の氏名・生年月日・連絡先・収入や勤務先の名称や所在地といった情報など申込書に記入（申込者が記入可・了承必須）緊急連絡先の氏名・生年月日・連絡先の情報など身分証明書免許証・保険証・パスポートなどで有効期限内のもの申込と同時に必要な事お部屋探しをされる際には契約者であるご自身の事は問題ないとしても連帯保証人や緊急連絡先をお願いする方には事前にお話をしておき了承を得るとともに記入に必要となる内容をある程度聞いておくべきでしょう。最近は連帯保証人が無くても受付可もしくはそもそも不要といった物件も増えてきていますが、緊急連絡先は不要といった物件はまず無いのでいづれにおいても聞いて必要があります。お願いするのに連帯保証人と緊急連絡先でどういう違いがあるのか説明できた方が聞きやすいでしょうから下記を参考にしてください。前にも書いたけどな！→　※連帯保証人と緊急連絡先の違いは？連帯保証人緊急連絡先契約者とほぼ同等の債務を負い法的拘束力がある。また契約時に必要な書類もある。有りうる例：賃料の肩代わりをしなければならない。債務を負う必要が無く法的拘束力も無い。また契約時に必要な書類は特に無い。有りうる例：契約者と連絡が取れない時に電話がある。連帯保証人と緊急連絡先の違いお部屋止めとは？お部屋のご内見予約を頂いた際にその日までお部屋を「止めといてもらえますか？（押さえといてもらえますか？）」とおっしゃられる方もいらっしゃいます。結論から申し上げますと「無理無理！」そもそも『お部屋を止める（押さえる）』といった概念はありません。貸主としては契約に向けて進んでいるからこそ（一応）他者を排除した結果として（募集を）止めている（押さえている）状態になっているのである。（一応）ってのは、なんやったら契約に向けて進めてはいるが契約はまだ成立してへんから「募集なんか止めへんで！成立の早い者勝ちやで！」って言う事も出来んことはない。せやけど基本的には「契約に向けて進んでいるから募集を止めとくわ！」ってなるのが入居申込書が提出されているといった事になります。なので申し込むかどうか未定の状態では「止めることは出来ません（押さえれません）」という事です。また、契約に向けて進んでいるからこそが大前提であり、申込書が契約に向けて進めるようなレベルでは無い場合も基本的には止めることは出来ません。ひどい例ですが募集業務でたまに『名前しか書いていない申込書』が送られてきます。連帯保証人や緊急連絡先の詳細が申込書記入の時点で分からないので翌日中には…というのはありえますが、申込者＝契約者がご自身の事を名前しか書けないというのはありえないので申込書を出したからといってお部屋が押さえれるかといったら難しいと言わざるをえません。想像の範囲ですが、これまで仲介業務の経験上お客さんが自ら「名前だけで止めといてもらえますか？」って言ってきたことが無いですし、仮に言ってきたとしても見識のある宅建業者であれば「この物件に決めたというのでなければ辞めておきましょう。」と諭すべきであり、名前しか書いていない申込書ってのは「取り合えず名前だけでも書いて止めときましょ！」と提案した低俗な宅建業者が原因ではないかと思います。しかし連帯保証人や緊急連絡先の詳細内容まで記入が無いとお部屋止めにはならない（特に最近増えてきつつあるウェブ申込）といった事も多くなってきておりますので、やはりお部屋探しをされる際には連帯保証人や緊急連絡先の内容は聞いておいた方がベターです。ええ内容や思たらイ～ネ！とかチャンネル登録とかしてや！浪速区暮らしチャンネル　←登録はこちら
不動産マメ知識
2022年3月20日
なぜ安いと思うのか、高いと思うのか
安いの無いですか？の記事から考えてみた何で人はあんなにも安いのに買わないのか、高いのに買うのか？高額なものなのに欲しくて欲しくて我慢できずに買ってしまう物ってありますよね⁉ その時って買う直前まで心の中で「高額やけど、ん～」ってなってるけど結局買ってしまいますよね。それってその物の価格が自身の中で安いから買うんやと思うんですよね。『高額だけど、その価格を上回る満足感であったり充実感が自身に得られる』これが【安い】という事なんやと思います。なので絵画の話で私は興味が無いため相場よりすごく低額であったとしても、私の中では【高い】となるんやと思います。よって高額低額は単純に金額の大きさであり、高い安いは人それぞれの基準に則って判断されるものなのだと考えます。「もっと安いの無いですか？」っていうのはもしかしたらその物品にご自身が求めていない不要な部分があり、その分が価格に反映しているから「高い」と感じるのかもしれません。だって「もっと（良いもので）高いのないですか？」とは言ったりするけど「（全く同じもので）もっと高いのないですか？」って言わんし「全く同じものですがこちらの方が高額です」って出してきたら「なんで出したん？」って言うでしょ。そやから不動産業者としては「もっと安いの無いですか？」って聞かれたら提案した物件の中で希望のものに一番近しいのから不要な部分（妥協できる部分）を聞く必要があるでしょう。また、お客さんとしては提案してもらった物件で希望に近しいのから不要にできる部分（妥協できる部分）を自ら言ってみては如何でしょうか？もし「不要にできる部分（妥協できる部分）などありません！」でも『もっと安いの』をお求めとなれば物件探しは絶望的と言えるでしょう。何故なら不動産業者も無いものを提案する事は出来ませんし、そんなわがままに付き合っていられません。もしかしたらお部屋探しの依頼をしていて不動産業者に「物件があればまた連絡いたします。」と言われた事のある方もいらっしゃるかもしれませんがこれはそういう事です。知らんけど！ ※妥協できる部分とは大きく【場所（地域）・物（設備や広さや築年数など）・価格（賃料や初期費用）】の3点を複合しますがこのお話の場合はもっと安くなので【場所か物】の2点で複合です。
不動産マメ知識
2022年3月19日
安い物件は無いですか？
安くて良い物件ないですか？こういうお問い合わせとか質問って凄く多いです。たぶん賃貸物件や売買物件を問わず不動産屋あるあるやと思います。前にもブログで書いたかもしれませんけどこの『安い』や『良い』ってのは人それぞれ基準が違うんですよね。人はそれぞれの基準で『アンカー』を打ってそれを基に『安い』や『良い』があるんですね。例えば『絵画』、これを記事を書いている私自身は現在の所まったく知識も興味も無いため『アンカー』を打つ部分が非常に低いわけです。その為にプロと呼ばれるある『良い』画家の絵が10,000円もすれば単純に『高い』から要らないんです。その絵を描くために20時間かかっており且つその画材費や労力の事など考えずに『高い』と判断してしまいます。時給換算で500円以下になってしまう絵画にも『高い』って判断するんですよね、仕事として行っている方に対して失礼な話です。しかしその画家が描いたものであれば「最低50万円以上はするものだ」となっていれば絵画コレクターのアンカーは少なくとも50万円以上の位置にあるのでしょう。なのでもし20万円で売られていたとすれば『安すぎる、もしかしたら贋作ではないか？」と疑うレベルになるのでしょう。コレクターから見れば「こんな安く買えるのに何で買わないんだ！」となるのでしょうが、私は相変わらず「絵に20万円はちょっと高いし…」のまんまです。なぜならそもそも絵画をコレクションとして欲しいと思っていないからです。別の例えだと、ほとんどの方ってハンバーガーの価格基準のアンカーってマクドナルドになってませんか？なので個人店を含むその他のハンバーガー専門店の価格って高額だと感じませんか？もちろん入っている具材などで価格の差があるのは当然ですが、ハンバーガーってだけの括りでマクドナルドにアンカーを置いていると『高い』となるでしょう。でも松阪牛100％のパティを使ったハンバーガーが食べたいと思っている方でしたらアンカーもっと上ですよね。お客さんと不動産業者で意思疎通が取れずにお互いに時間を無駄にするのは、お客さんの求めているものが分からないまま不動産業者が提案し迷走するからです。逆もしかりでお客さんも単純に「安いの無いですか？」ではなく「〇〇は必要だけど△△は無くても良いので安いのは無いですか？」と言わないと希望に沿った物件は出ません。不動産業者も聞くべきことは聞く、お客さんも言うべきことは言うをしっかり行えばお互いにメリットしかありません。
不動産マメ知識
2022年2月20日
賃貸物件でおもてたほど重要ではない条件
何や、意外と気にならんがな！先日マイナビニュースで『引っ越しにおける住まいのこだわり』に関する調査結果というニュースがありました。発表したのは【イタンジ】約1000人が証言 - 部屋探しで「不要だった条件」1位は? ｜マイナビニュース (nordot.app)ニュースが無くなってますね（汗）お部屋探しをされている方それぞれに様々な条件（こだわり）があるかと思います。（ペットを飼いたい、バストイレ別のセパレートが良い、宅配ボックスが欲しい）とかですね。逆に引っ越し後に『おもてたほど重要ではなかった』っていう面白いことも書いてありました。別にこだわらんかっても良かったがなってやつですね。築年数：12.1％建物の外観：12.0％眺望：10.5％内装のデザイン性：6.6％2階以上：6.0％となってます。これを見て確かにこの業務に携わっている者としてワイ自身が部屋を探すときに「どうでもええ」ってのがあります。そやからここから下は個人的にワイが選ぶ際の意見や 1.築年数まぁ何年物でもどうでもええですわ。そやから今ワイが住んどる家には天井に碍子が残ってるわ。細かくいうたら旧耐震基準と呼ばれる【建築確認日が昭和56年5月31日までのもの】やと新耐震基準に比べて震災による倒壊リスクが高いから新耐震基準の物件の方がええかな～ってぐらい。設備はそら築年数が浅くなるほど今風なんが増えていくけど、古い物件でも設備は変えられるから最新のが付いてる時もあるし、というかそんな最新のでなくてもそれなりの物やったら使うのに違和感ある⁉エアコンかてリモコン（無線の奴ね）の方が便利かもしれんけど、壁埋め込みのリモコン（業務用とかで見るヤツ）でも不便無いことない？どうせ無線のリモコンでも部屋入口の壁らへんにあるリモコン置きに置いてるやん。 2.建物の外観これも築年数と同じで『まことちゃんハウス』みたいなんやなかったらどうでもええですわ。余程奇抜でない限り人んちの外観って気にしたことある？今住んでる家の外観ってほぼ毎日目に入ってるはずやけど気にしてる？ 3.眺望これも別に要らん！海が見える！紅葉が見える！夜景がきれい！こういうのんがええってのももちろん分かるで！でも嬉しくて見るのんて最初だけちゃう？眺望がええところに住むんやなくて、眺望を楽しみたいなら眺望がええところに住んでる友達んちに遊びに行くぐらいが丁度ええと思う。他力本願や！ベランダからの景色とかいう人おるけど、実際ベランダに出るのんて洗濯干すときぐらいやろ？ 4.内装のデザイン性あんまし気にせえへんかな。デザインが良くてもそもそも扱いこなせるセンスがワイにはおまへんよってに。 5.2階以上これも別に気にせえへん。せやけど女性の方とかやったら2階以上の方がええんちゃうかなとは思う。『防犯面で？』と思うかもしれんけど、実際は防犯面ではあんまし変わらんと思う。なんでかというたら2階以上やから泥棒とかが来にくい訳ではなく、2階以上やと高さのため通行人などの外部から室内が見えにくく泥棒からすれば見つかりにくいってなる。たぶん泥棒とかは入りやすいより見つかりにくい（捕まりにくい）を優先するんちゃうかな？逆に言うと1階やと通行人などの外部から意図せずとも室内が見えてしまう可能性がある。泥棒などに入られるより、カーテンを閉め忘れて着替えたりする可能性の方が高いと思うから女性は2階以上の方が良いのではないかなと思います。気にせん事が多ければだいたい安なんで！知らんけど！
不動産マメ知識
2022年1月10日
成人年齢が変わって同意書は？
成人の年齢が変わります！今日は成人の日やから成人年齢について書くで！ 2022年4月1日より成人となる年齢がこれまでの20歳から18歳に変わります。今年の4月1日やで！これまでは20歳未満の契約事って親（親権者や法定代理人）の同意が無いものは原則『取り消し』が出来たんです。コンビニの買い物も売買契約って契約事やけど、こういうのんは例外に入るやつやから別な！不動産屋の売買や賃貸の契約は、例外に入れへんくて未成年が同意なしに契約したものは『取り消し』に出来るヤツに該当するんですね。取り消しってのは契約がさかのぼって無かったことになるんで受け取った売買代金や賃料も返さなあきません。要は契約前に戻して契約自体が無かったって事にするんですが、唯一戻せない物は時間ですよ。時間が経てば建物の経年劣化による価値の低下、取り消されなければ得られたであろう期間の賃料ロス、悪意のある者であれば、不要となった時（退去など）に取り消しを援用する事だってできます。（詐術した時は取り消しできませんよ。）そやから未成年で親の同意書がもらえない方が部屋を借りたいって言うてもどこの貸主も相手にしてくれません。それが18歳未満に変わるって事なんです、これからは18歳から大人として扱うって事なので大きな責任が伴います。18歳の頃は『ワイはもう大人や！』って思ってたけど、親の立場となっては『18歳はまだ子供やん』って思ってまうから超心配で不安！それはさておき当店は18歳～19歳までの夜のお仕事（水商売、風俗など）をされているお客さんがお部屋を借りたいってのでちょいちょい来られます。未成年がお客さんの時には最初に「契約するのに親の同意書ってもらえますか？」って聞くんですけど、夜のお仕事をされてる方ってだいたい無理って言います。今までは必ず乗り越えなければならないハードルだったのでお断りしてましたが4月からはその大きなハードルが無くなることでお役に立てる場合が増えるのではないかと期待しております。ちなみにタバコやお酒とかは20歳からのまんまやで！余談結婚年齢も男女ともに18歳からとなるのでこちらも同意書が必要なくなるし、成年擬制（未成年でも結婚している者は成年とみなすってやつ）も無くなるっぽい。前にも言うたけど契約者と入居者は別扱いやから、学生で契約者がお父さんで未成年の子が入居者ってのは多いんやけど、夜のお仕事をされてる方でお父さんが契約者で入居者がその方ってのもあるな。だいぶ遅い時の子やからか知らんけどあんまし似てない事が多いな。
不動産マメ知識
2022年1月9日
賃貸物件の審査落ちって何？
このコラムでよく出てくる『審査落ち』って言葉があるけど、説明するような事って書いてたかな？もしかして書いてなくて、さらに「何のことか分からん？」って方もおるんちゃうかな？と思って書きます。『審査落ち』って言うのは貸主側から『お断り』をされる事です。借りる側は物を選びますが、貸す側は人を選びます。貸す側審査っていうのは主に【貸主・オーナー】【管理会社・A媒介人A媒介人とは？】【保証会社】の3者が程度の差こそあれおこなってます。一度審査落ちしてしまうとその物件に対してどう足掻いてもしばらくは契約できません。（正確には契約者と入居者は別物扱いなので必ずしも入居できないではないです）何故ならその契約したい『人』がアウトな訳ですから。（特殊な審査落ちあり、最後に記載）物を借りるのって何を想像しますかね？一昔前ならTSUTAYAとかのCDレンタルやDVDレンタルでしょうか？それよりも今なら定額利用料を払って利用しているサブスクの方が分かりやすく似ているかもしれませんね。 AWAやアップルミュージックといった音楽ストリーミングサービスやAmazonプライムやNetflixといった動画配信サービスってほとんどの人が当然のように契約を結べて利用料を払えば使えるものです、しかし利用料を払う準備は十分できているにも関わらず何らかの問題で契約を断られる人って一定数いるのではないでしょうか？（そんなやつ知らんけど）不動産売買に限らずコンビニでの買い物など世の中の物の取引はたいてい売買契約となっていて（いちいち契約書を書かんだけ）その成立基準は金銭の有無で本質は物（提供するもの）と物（金銭）を同時交換する継続性がない物々交換です。ぶっちゃけお金で解決できるってやつです。「せやけど不動産を買いたくてもローン通れへんかったら買われへんやん！」って思う方もおるかもしれへんけど、それはローンの部分が賃貸借契約やからやねん。不動産売買も現金一括で買うんやったらスーパーでお菓子買うぐらいのノリで買えますねん。※ローンてのは『提供する物が金銭と時間』で『その交換物が金銭と金利』でええんかな?? 賃貸借というのは成立基準が物と物に人の信用が追加されます。物と物を同時交換しない継続性があるものは信用というのが追加されるもんなんです。「ワイは毎日コンビニ行くで～継続してるやろ！」ってこれは毎回売買契約をしてるだけ、毎日行ってるからって月末にまとめて払うわってのは通用しないでしょう。クレジットカード的なんでコンビニで買い物したらまとめて払うって感じになるけど、それはコンビニがクレカ的な会社が滞りなくコンビニに払ってくれるから信用しているだけで『見ず知らずのワイ』を信用してるわけではありません。もし『ワイ』がクレカ的な会社に使用した分を払わんかったら信用が無くなってクレカ的なんを持たれへんからまとめて払うってのは無理になるよね。いわゆるブラックってやつやけど、一回なったら未払い分を解消しても数年はクレカ的なんは持たれへんって聞くから、信用を築き上げるのは大変だが落とすのは一瞬ってやつやね。金銭の有無も重要やけど、毎月の出費が大丈夫かぐらいは借りる側も審査前に分かってることやから審査落ちっていうのはほぼ『貸すには信用たる人物ではない』と貸主、管理会社、保証会社のいづれかが判断されるってことです、一度審査に落ちるとNGを出した貸主、管理会社、保証会社で『信用たる人物なのかもしれない』となるには時間が必要っていう事で審査は一発勝負となるわけです。なので各々の不動産屋が借りたい方の現状を聞いて持っているノウハウ等で一発勝負に挑むわけです。審査落ちっていう借りる人からしたら怖い話ですが、安心してください！これまで普通に生活をおこなってきている方は何ら問題はありません、信用をつくっている必要はありません。無くしていなければ大丈夫です。特殊な審査落ち審査落ちの中でも数は少ないですがアウトの原因がその『人』ではなく『その人を媒介した業者』の場合もあります。日頃の業者間のお付き合いが大きく、いい加減な業者のところだとNGになったりする事もあります。例えばですが、飲食店で店員さんに「こっちは客やぞ」っていういわゆる神様的態度をとる方っているかと思いますが、借り手を連れてきた業者は貸主側から見たらお客さん的な立ち位置になるんでたまにそんな感じで「こっちは賃借人を連れて来たった客やぞ」的な業者もいてるんです。賃貸借契約は物と物＋信用ってのを理解してないんでしょうね。賃借人に罪はありませんがそんな業者が契約にかかわるのはNGだったりする貸主もいてるって事です。大手業者だから業者NGは無いというわけではないので借りたい人からは分かりにくいですけどね。いつもの事やけど経験則に基づく私見やから知らんけど！
不動産マメ知識
2022年1月7日
賃借希望者の変わった行動
賃貸借契約に関係する登場人物的なんってだいたいこんな感じですねん。貸主＝A媒介人や貸主≒A媒介人ってのもあるけど。基本は貸主≠A媒介人です。 A媒介人はいわゆる管理会社と呼ばれる立場である場合がほとんどです。一般的に街中にある不動産屋のほとんどはB媒介人の立場で仕事をしてます。※媒介人は宅建業の免許が必須ですが、管理のみは宅建業は不要です。実状はほぼ宅建業を取得してるけど。この記事内のA媒介人は管理も請け負っている前提で読んでください。賃貸のお客様で「B媒介人ではなくA媒介人に依頼すれば少しでも安くなるんちゃう？」との考えからやたらとA媒介人の所に行きたがる方がまれにいてはります。（逆で「〇〇が管理してる所は嫌なんですが」って方の方が多いですけど）しかしB媒介人が任意の附帯費をあたかも必須としてへん限りは総賃料も含め費用は基本的に同じで、もし偶然ではなく意図があって借主がA媒介人の元に行って貸主借主双方の媒介人となった場合、A媒介人はどちらかと言えば貸主寄りの立ち位置になるんではないかと思います。なんでか?? その借主が問題を起こさん人やったらええですが、万が一問題を起こした場合にその借主の媒介人たるA媒介人と貸主の信頼関係にキズが入る可能性があるからです。貸主からすると問題を起こした借主が一番アカンのは当然やけど、目の前のA媒介人からの借主か、会った事もないB媒介人を通じての借主かでA媒介人に対して心情的に違いが出ますやん⁉もしA媒介人は貸主との信頼関係が破綻してまえば管理会社としての立場を追われ、いわゆる管理料といった売上減少につながり結果として大きな損失を生みます。せやからA媒介人としては成立すれば媒介売上が見込めるが一方で管理会社としてリスクの高低を見なくてはいけない。その借主が退去（解約）されるまで年単位でのお付き合いが続くわけですから。 B媒介人に物件紹介を受けた後に「A媒介人もおらんかったらもっと安くなるんちゃう？」と思ってこんな感じで貸主にアプローチする借主も皆無ではありません。しかし貸主もトラブルを避けるため少なくとも「A媒介人と話をしてください。」ってだいたい言います。貸主は自らの労務やリスク回避のために管理者に対し管理料を払っているんやから当然です。しかし申し込みをしたとしてもA媒介人もB媒介人のみならずA媒介人をも蔑ろにしてくる人が貸主にのみ誠実な対応をする人とは考えにくいから「自己中心的考えの人やと思われるからトラブルを起こすリスクも高く、またトラブルが起こった際の解決もスムーズに進みにくい可能性が高いですよ。」と貸主と助言すると思います。というより審査の判断材料になる助言も出来んような管理会社に貸主も任したらアカンわな。その事が一因で残念ながら【いわゆる審査落ちと呼ばれるお断り】となる事もあります。一方でB媒介人の立場はその借主が契約成立までしなければ何ら売上にはつながらんので、お断りされんように成立に向けて最大限借主側に立った仕事をするのに対し、A媒介人としては『必ずしもその借主でなければならない』といったわけではないのでリスクが許容範囲か、貸主に損失を与えるものでは無いかを調査し助言するわけです。重ねてですが貸主や管理会社はその借主と年単位でお付き合いが続くわけですから。以上の事を踏まえて借主は【貸主】【A媒介人】【B媒介人】の誰と話をすべきかは人それぞれです。私見ですが、『わずかに安くなるかもしれない』を求めて『審査落ちの為に目的の物件に住めない』といったリスクをとるのであれば審査落ちリスクを回避した方が賢明と思う。もちろん安いに越したことが無いというのも重々承知してますが、お気に入りの物件に巡り合うために費やした時間は各々それなりにあるでしょう。でもその『わずかに安くなるかもしれない』の為にその時間は全て無駄となりお部屋探しを止めないのであればまた時間をかけて次にお気に入りの物件を探さなければなりません。 2分で行ける所に売っている10個入り玉子より20分かかる所に売っている10個入り玉子が10円安い。一日に使う数によるでしょうが、あなたならどちらで買いますか？この時給が約1,000円～の時代に『時間』の優先度は低いですか？注：このコラムに書いてあることは個々の事象ではなくあくまで経験則に基づくものです。知らんけど！
不動産マメ知識
2021年12月26日
賃貸借契約はなぜ利益相反が少ないのか
【不動産取引における利益相反】の続き何故街の不動産屋が借りる側の媒介人になるのがほどんどかというと売買は売る人も買う人も契約は一つってのがほとんどですが、賃貸借は貸す人が一人で複数の方と契約を結びますが、借りる人の契約は一つというのが通常だからです。売買と賃貸の違い（契約時）賃貸では多ければ数百部屋ある物件を利益相反になる可能性のあるA媒介人のみで借主を見つけるのは現実問題として難しいので、どうしてもB媒介人にも手伝ってもらう必要があります。売買ではA媒介人とB媒介人は各々1つではあるが、賃貸はA媒介人が1つでB媒介人が複数となるので借りる側の媒介人となるのがほとんどとなるのです。 ※A媒介人は元付業者、B媒介人は客付業者と呼ばれます。賃貸では一般的にA媒介人を管理会社と呼んでます。（募集のみで管理していないのも有り）管理会社の無い賃貸物件管理会社（募集のみも含む）が無く貸主が自主管理している物件ではこのような感じになり、利益相反になる可能性のあるものもあります。でもこのパターンは物件情報が業者間で流通しづらく、貸主のデメリットが大きい為に最近は少ないです。そういった理由で賃貸借契約では利益相反が少なく、B媒介人は依頼人である借主の為だけに最大限の努力を行うのです。そういえば〇〇って不動産屋でええ加減な仕事をされてクレームを言ったら「手数料ゼロやから」って言われたってお客さんが言うてたわ。知らんけど。
不動産マメ知識
2021年11月20日
不動産取引における利益相反
利益相反ってなんなん？利益相反ってのは片方に利益を出そうとしたら片方に損失が出るってのを一人で競合してしまうことです。想像しやすいのは弁護士の仕事でもある離婚争いですかね、この離婚争いで１人の弁護士が夫と妻の両方から依頼を受けることは禁止されてます。何でかていうたら弁護士は依頼人の代理人となり依頼人の利益を追求が仕事です、依頼人の代わりに報酬をもらって当事者となりジャンケンをするみたいなもんです、もちろん勝つためにあらゆる手を考えてのジャンケンやけど。離婚争いは夫の相手方は妻、妻の相手方は夫となるので１人の弁護士が両方の依頼を受けてジャンケンすると一人ジャンケンになって片方に勝たそうとしたら片方が負けておかしくなりますやん。こういうのんを利益相反って言います。なので弁護士だけでなくこの両方の代理人になる双方代理は禁止されてます。（どちらか一方に不利益が出る危険性が無い場合を除く）不動産での利益相反とはでもこの不動産取引というのは代理というのももちろんありますが、それ以上に媒介というのがほとんどになります。代理と媒介の違いは、代理≒売主・買主・貸主・借主という事で独自に決定権があります。当然胸三寸出来るから双方代理は禁止です。媒介はあくまで仲介人で間に入って商談（契約）をまとめるだけです、決定権は無く依頼人が決定権を持っています。何とこの媒介依頼というのは双方から受ける双方媒介は法的に何ら問題ないんです。もちろん媒介などに依頼せずに直接買ってくれる相手を探したり売ってくれる相手を探して売買しても問題はありません。（友達から服とか売ってもらうのに媒介人なんか頼まんでしょ⁉）もちろん賃貸借契約もしかり。しかし現実は媒介してくれる人がいないと高額商品である不動産を買ってくれる人なんて見つからないし、売ってくれる人も見つけれません。それにほとんどの人がこんな高額商品の売り買いをするなんて初めてですから例えばフリマサイトで売ろうともしないでしょうし売ってても買おうという猛者は少ないでしょう。なんでそれを商いとしている不動産屋に契約のアドバイス等をもらうために間に入ってもらった方が安心できるんやと思います。しかし媒介報酬というものは成功報酬であり契約が成立してこそのものになります。成立しなければそれまでの労務は無駄となります。（労務の分出費があるので、家で寝てた方がましやがな）その媒介報酬は売主と買主で別々のものです。媒介依頼は売主から受けるもの、買主から受けるものがありますがほとんどは売主から受けたものが世の中に情報として出回ります。（売り物があるから買い手が見つかる。）逆だと〇〇の場所が欲しいから予算〇〇円以内で買ってきてくれみたいな感じかな、そんなんは世の中に出回れへんし目にすることもないやろから一般人には縁遠い気がするわ。なので売主から媒介依頼を受けて買い手を探すのですが、買い手側の媒介は買う物が決まってからそれに対して媒介依頼を受けるような感じです。そやから1コの物に買い手媒介を行いたいみんなが群がる感じやね。せやけど買い手媒介が成立するのは基本的に1コしかない訳でその他はアウトで家で寝てた方がましやったてなる。（億単位の物やと媒介がようさん入ったりするけど一般向けやないからここでは無し！）んでその買い手媒介人になれる１コに売主媒介人も含まれます。売主媒介人は買主媒介人にもなれたら一粒で二度おいしいみたいなんになるんですね。ここに利益相反が生まれる可能性があるんですよ。例えば3000万円でA社が媒介契約を結び販売している物件がありました。媒介手数料は3％＋6万円（税別）とします。A社に2500万円なら買いたいというお客さんB社に2800万円なら買いたいというお客さんが同時に現れました。A社はB社に「現在商談中です、しばらくお待ちください。」と述べ売主にB社の事を伝えることなく「2500万円で希望者が現れましたので相場を考えると契約を進めるべきでしょう。」とアドバイスしました。売主はいわゆる不動産のプロであるA社が言うのだからその通りにしようと進めました。これが双方代理が禁止されている理由である利益相反ぽい事が起きるのです。A社は代理人ではなくあくまで媒介人のため売主の利益を追求する事が仕事ではありません。媒介物件を基にA社の利益を追求する事が仕事です、それにはA社は物件が高く売れる事より双方媒介になる事が最優先となります。売主の利益を追求するのであればB社のお客さんがいくらで購入希望なのかを聞いたうえで売主にアドバイスすべきですが、A社は代理やコンサルで依頼を受けているわけではなくあくまで売る契約をまとめる媒介なのです。 A社は双方媒介（両手媒介）で売上は2500万円×3％＋6万円＝81万円×双方＝162万円B社が買い手媒介（片手媒介）のA社の売上は2800万円×3％＋6万円＝90万円もし売主は2800万円で売れていれば291万円（300-90+81）も多く手元に残っていたのにA社は自社の売上を90万円ではなく162万円にするために売主に損失を与えた可能性があります。でもこれはあくまで媒介なので何ら法的にも問題がある訳ではなく罰則もありません。しかしいわゆる『囲い込み』と呼ばれるものはA社で買い手が見つかっておらずB社からの購入希望者が現れているのにも関わらず「現在商談中とし」B社を断ってまでA社で買い手媒介をおこなおうとするものである。これは誰もが名前を聞いたことのある大手不動産屋では当然のように行われているとの噂もあります。ただし先ほどのようなタイミングも当然ありますので不透明な部分となります。もしA社が代理で依頼を受けていた場合は売主からの報酬額が（3％＋6万円）×2＝6％＋12万円となる。この場合双方代理が出来ないが、2500万円の買い手が現れると買い側は媒介契約となる。しかし買い側から報酬を頂くとその分は売主からの報酬を減らす必要があるため、結局は2500万円×6％＋12万円＝162万円となる。しかしB社が買い手媒介の2800万円であればA社は2800万円×6％＋12万円で180万円となり当然売主の手元にもより多くのお金が入る。このようにA社が最大の利益を出すには買い手媒介人になる事よりも高く売れる事が最重要となり、もし相場が3000万円だとしたら2500万円の買い手はおろか、B社の2800万円の話に対しても売主には「2500万円や2800万円の話がありましたが無理に売る必要はなく、じき3000万円でも買い手が現れるため断りました」と不動産のプロが判断する適切な価格で売れて売主も利益も最大限に向かいます、結果として売主の利益を求めることが代理人A社の利益となるでしょう。しかし代理は決定権を与えることになるため余程の信頼がおける相手ではないと依頼をしにくいというのも事実です。さて利益相反とはどのような事なのかを説明しました。当然賃貸借契約にも貸す側と借りる側の双方がありますのでこのような問題は起こりえます。ただ地域にもよると思いますが、大阪市内の賃貸住居用仲介ってのは売買仲介などに比べて利益相反の立場になる事が少なくて媒介人（街の不動産屋）のほとんどが借りる側というのが圧倒的に多いんです。話が長なったからなんでかってのはまた次回にでも使ったことないけどメルカリとかのフリマサイトは真の意味で個人間売買ではなくサイト利用料名目の媒介手数料に近い気がするわ。でも売買物でトラブルが起こっても個人間売買でフリマサイトはあくまでサイト利用料やから責任が無いってやつなんやろな、キッチリとリーガルチェックもしとるやろし。知らんけど。
不動産マメ知識